未取得预售许可证房屋买卖合同有效吗，购房者可以主张哪些诉求？

我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。那么，未取得预售许可证的房屋买卖合同是否有效，无效情形下开发商应承担什么责任？

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网友咨询：在一个楼盘交了十万定金，签了认购协议，售楼处说需要总部给协议和收据盖章。后来发现该楼盘还未拿到预售许可证。现在想退房能给退定金吗？

北京盈科（上海）律师事务所王珏律师解答：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

商品房认购书通常是房地产开发企业和买房人为双方未来订立正式商品房买卖合同达成的书面协议，一般以认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等命名，性质属于双方对未来签署正式商品房预售合同的意向性协议，不是正式的商品房预售合同，不应认定为无效。

但是，商品房认购书如果具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（双方当事人的基本情况；房屋位置、面积、单价等），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。对于该类以“认购”为名行“卖房”之实的协议，即使其名称为“订购书”、“认购书”，也应当认定为无效。

王珏律师解析：

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

商品房预售合同无效后，购房者可主张三部分诉求：

一是请求开发商返还购房款及利息。利息通常是以购房款为基数，按一定的年利率自合同签订之日起至房款实际退还完毕之日止；

二是请求开发商赔偿因合同无效实际造成的损失，这部分损失通常会参考同地段房产的升值部分。因为合同无效使得购房者失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会，客观上造成了购房者无法获取预购房产及相应的投资收益。

三是买受人可以提出不超过已付购房款一倍的索赔权利，系对开发商违反法律强制性规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实而对其给予的一种惩罚性赔偿，并不以买受人是否存在实际损失为必要条件。

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